Críticas da oposição ressaltam favorecimento a empresários e pressão sobre infraestrutura em Vila Velha
Na última segunda-feira (31), a Câmara de Vila Velha deu um passo importante ao aprovar o relatório da Comissão Especial encarregada de revisar o Plano Diretor Municipal (PDM). Contudo, a proposta ainda precisa passar por uma segunda discussão e votação no plenário, agendada para a próxima quarta-feira (2). O processo gerou uma série de críticas por parte da oposição e de grupos ambientalistas, que alertam para os riscos de gentrificação, intensificação da verticalização da orla, pressão sobre a infraestrutura urbana e obstáculos ao acesso à moradia para as camadas de menor renda.
O relatório recebeu emendas que foram aceitas pela base do prefeito Arnaldinho Borgo (PSDB), enquanto as sugestões da oposição foram desconsideradas. Antes da votação do PDM, os vereadores derrubaram, por 17 votos a 3, o pedido de Rafael Primo (PT) para retirar o projeto da pauta e adiar a votação para depois das eleições. Apenas Primo, Patrícia Crizanto (PSB) e Pastor Fabiano se opuseram à aprovação do relatório.
A revisão do plano introduz novas diretrizes para o uso e ocupação do solo na cidade e deverá guiar o crescimento urbano nos próximos anos. O vereador Deva (Republicanos) foi o relator do projeto, enquanto Rogério Cardoso (Podemos) presidiu a Comissão Especial. Os defensores da revisão argumentam que as atualizações são essenciais para modernizar regras obsoletas, organizar a expansão urbana, facilitar investimentos e proporcionar mais segurança jurídica ao setor produtivo. No entanto, a oposição e os ambientalistas sustentam que o modelo pode aumentar a valorização imobiliária em áreas já saturadas, acelerar a verticalização e agravar desigualdades de acesso à cidade.
Dentre as principais alterações previstas, estão novos parâmetros de ocupação em diferentes regiões, modificações nas áreas de expansão urbana, incentivo à atividade hoteleira, alterações no potencial construtivo e novas regras para a habitação social, além de mudanças no zoneamento ambiental. O Fórum Popular em Defesa do Meio Ambiente e da Cidadania expressou preocupações sobre o projeto, indicando que ele pode acentuar a exclusão habitacional e intensificar a verticalização da orla, além de aumentar a pressão sobre a infraestrutura urbana.
O grupo propôs que a Praia da Costa deixe de ser vista como Zona de Ocupação Prioritária e passe a ser considerada Zona de Ocupação Controlada, argumentando que a área já possui alta densidade e não deveria receber mais estímulos para verticalização. Também foi questionada a criação de uma Zona de Ocupação Prioritária entre Barra do Jucu e Ponta da Fruta, próxima à Praia dos Recifes, que é considerada pelos ambientalistas como uma das últimas áreas da orla com baixo índice de construção e características naturais preservadas.
Outro ponto de controvérsia é a designação de seis zonas voltadas para a promoção da atividade hoteleira na área de expansão urbana. O Fórum Popular sugeriu a redução para duas zonas, uma no Centro e outra em torno do Shopping Boulevard, uma vez que, segundo Irene Bossois, na entidade, o espaço reservado é desproporcional à demanda. “São seis zonas de uso. Isso representa quase um terço dessa nova fronteira. Não há demanda para isso,” destacou.
Além disso, o movimento questionou os índices construtivos e a isenção da cobrança de outorga onerosa do direito de construir em circunstâncias específicas. Este instrumento, previsto no Estatuto da Cidade, permite que o governo cobre pela utilização de potencial construtivo adicional, de modo que parte da valorização imobiliária gerada por empreendimentos privados possa ser revertida em investimentos públicos. Para o Fórum, a flexibilização pode incentivar a construção de imóveis destinados a locações temporárias. “Essa extrema liberalidade para os hoteleiros vai aumentar a presença de Airbnbs,” comentou Irene.
Aspectos de Habitação Social
No que diz respeito à habitação social, uma das normas defendidas pela base estabelece percentuais progressivos para a destinação de áreas voltadas a habitação de interesse social em terrenos ou grupos de imóveis urbanos de grande porte. Rogério Cardoso, presidente da Comissão Especial, explicou que áreas entre 100 mil e 300 mil metros quadrados devem destinar 5% para habitação social, enquanto terrenos com um milhão de metros quadrados ou mais devem reservar até 20%. “Muitos terrenos têm áreas enormes na cidade, enquanto outros não têm absolutamente nada. (…) Buscamos contribuir socialmente para solucionar o déficit habitacional em Vila Velha,” comentou.
Entretanto, representantes de movimentos sociais afirmam que essa medida não aborda a ausência de novas áreas exclusivamente para habitação de interesse social na região considerada uma das últimas fronteiras de expansão urbana do município.
A discussão sobre o PDM acontece em um contexto de crescente demanda por moradia. Dados da Fundação João Pinheiro indicam que o déficit habitacional no Espírito Santo aumentou, subindo de 83.295 domicílios em 2019 para 92.267 em 2024, representando 6,3% das moradias do Estado. Nacionalmente, esse número ultrapassa 6,2 milhões de domicílios.
Entre janeiro de 2022 e junho de 2024, a Defensoria Pública do Espírito Santo registrou 59 registros de remoções coletivas e ameaças de despejo, impactando aproximadamente 9.419 famílias ou mais de 37 mil pessoas. De acordo com dados do Instituto Jones dos Santos Neves, com base no Censo 2022, 83% dos trabalhadores capixabas recebem até três salários mínimos, e 69% desse grupo lotam dois salários mínimos.
Questões sobre a Lagoa Encantada
Um dos temas mais polêmicos da revisão é a proposta de um anel viário ao redor da Lagoa Encantada, uma área de grande relevância ambiental em Vila Velha, que há anos busca ser transformada em uma Unidade de Conservação (UC). Durante as audiências públicas, a proposta foi alvo de críticas por parte dos moradores e ambientalistas. O Instituto Lagoa Encantada expressou preocupações sobre os possíveis efeitos de novas vias sobre áreas de manguezal, águas alagadas e corredores ecológicos, indicando um risco de fragmentação ambiental e danos à fauna.
Além disso, foram enumerados potenciais impactos sobre espécies ameaçadas, como o jacaré-de-papo-amarelo, e sobre a qualidade da água, bem como a eficiência da lagoa em reter águas pluviais. A proteção da área é um assunto debatido há anos, e após um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) relacionado a danos ambientais em 2015, um diagnóstico ambiental foi elaborado para fundamentar a criação da unidade de conservação. Uma proposta para delimitar o futuro Parque Natural Municipal da Lagoa Encantada foi aprovada em audiência pública em 2022, mas a UC ainda aguarda implementação.
Durante as discussões sobre o novo PDM, Joel Rangel, que na época era secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, reconheceu a necessidade de investimentos urgentes na Lagoa Encantada para drenagem e saneamento, mencionando que o projeto incluiria soluções para evitar que águas pluviais e resíduos chegassem à lagoa sem tratamento adequado. “Estaremos atentos à drenagem do entorno, garantindo que não recebam água de forma inadequada, o que poderia levá-la à contaminação,” afirmou na audiência pública.
A proposta também inclui a ampliação das Zonas Especiais de Interesse Ambiental (ZEIA). Dados do Executivo revelam que a área classificada como ZEIA em torno da Lagoa Encantada será expandida em quase 100 mil metros quadrados. Assim, a extensão total das ZEIA no município aumentará de aproximadamente 49 milhões para mais de 50 milhões de metros quadrados.
Entretanto, as associações ambientais advertem que a ampliação das áreas protegidas precisa ser avaliada em conjunto com as novas regras de ocupação e o sistema viário planejado para a região. A principal preocupação é que a abertura do anel viário aumente a pressão urbana em um espaço que ainda não conta com a unidade de conservação pleiteada pela comunidade.
Expansão Imobiliária e a Região 5
A discussão acerca da Região 5 está em meio à expansão de grandes empreendimentos imobiliários. Um dos projetos mencionados foi o Costa Nova, um desenvolvimento de alto padrão previsto para ocupar cerca de 615 mil metros quadrados entre os bairros de Araçás e Jockey, nas proximidades do Parque Natural Municipal de Jacarenema e das áreas formadas pelo Rio Jucu e Canal de Guaranhuns.
Os movimentos ambientais criticam esta expansão imobiliária, apontando preocupações quanto à impermeabilização do solo, à abertura de novas vias e à urbanização de áreas ecologicamente relevantes. Durante os debates, Rafael Primo destacou que pretende direcionar questionamentos ao Ministério Público sobre o empreendimento.
Primo também avaliou que o PDM concentra o potencial de valorização em regiões já favorecidas e na Região 5, vista como uma nova fronteira para empreendimentos de alta renda. “Este PDM tem uma característica marcante. Ele se concentra em áreas privilegiadas, levando a um passo significativo na gentrificação e podendo expulsar moradores de baixa renda de locais valorizados,” destacou. Além disso, ele criticou o aumento do potencial de adensamento na Praia da Costa, afirmando que isso levaria a situações insustentáveis de habitação.
O vereador Pastor Fabiano também levantou questões sobre a noção de desenvolvimento utilizada na defesa da revisão. “Desenvolvimento deve ser visto de maneira responsável, abrangendo aspectos sociais, econômicos e administrativos. Sem esses elementos, corre-se o risco de favorecer apenas um pequeno grupo,” afirmou. A vereadora Patrícia Crizanto criticou a realização das primeiras audiências públicas durante o recesso escolar e parlamentar, ressaltando que o contexto dificulta a mobilização popular.
A vereadora questionou também a condução da comissão que gerenciou o processo, alertando para a necessidade de evitar que Vila Velha repita problemas observados na votação do PDM da Serra, que foi aprovado rapidamente e envolveu denúncias de corrupção entre vereadores. “Não permitiremos que este plano seja aprovado sem uma discussão ampla e efetiva com a população,” garantiu a vereadora.
Posicionamento do Legislativo
O presidente da Câmara, Joel Rangel, defendeu que o Legislativo teve tempo suficiente para avaliar a proposta. Rangel havia se licenciado em janeiro de 2025 para liderar a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitação, voltando ao Legislativo em maio. Seu retorno foi apoiado pelo prefeito Arnaldinho Borgo, que buscou garantir sua influência nas decisões da Câmara.
Ainda como secretário, Joel participou de uma das últimas audiências públicas convocadas para apresentar a minuta da revisão do PDM e defendeu que a proposta atende às exigências legais, atualizando regras desatualizadas desde 2018. Ele também afirmou que o texto incorpora planos subsequentes, incluindo diretrizes em áreas como saneamento e mobilidade.
Já na Câmara, Joel Rangel recebeu, em maio, propostas de emendas originadas do Fórum Popular, que incluíam sugestões para alterações nas regras de ocupação da orla, diminuição das áreas destinadas à atividade hoteleira, proteção da Lagoa Encantada e criação de novas áreas para habitação social.
Durante a sessão de segunda-feira, o presidente argumentou que o Legislativo gastou mais tempo analisando a proposta do que o Executivo. “Nós dedicamos mais tempo nessa análise na Câmara, portanto, não se pode afirmar que a Câmara não foi democrática,” concluiu.
