O Plano Diretor Municipal (PDM) de Vila Velha trouxe mudanças no zoneamento do Centro da cidade com o objetivo de estimular a construção de hotéis. Essa iniciativa visa promover a atividade turística e a ocupação de uma área que se destaca pela proximidade da Prainha e do Convento da Penha.
O prefeito Arnaldinho Borgo divulgou em um vídeo as novas diretrizes, que agora definem zonas específicas para atividades econômicas, conservação ambiental, habitação social e turismo. “O centro da cidade ganha um novo zoneamento para incentivar a ocupação hoteleira em uma região de muita história e potencial turístico”, declarou o prefeito.
A nova legislação introduziu uma seção dedicando-se exclusivamente a empreendimentos hoteleiros, um elemento ausente na versão anterior de 2018. O uso de áreas para hotéis foi classificado como “permitido e incentivado” em seis zonas: ZOP-A, ZOP-B, ZOP-C, ZEIE-B, ZEIC-C e ZOR-F.
Devido à diversidade de zoneamentos no Centro, as condições para construção variam conforme a localização dos terrenos. A prefeitura esclareceu que as áreas mais distantes do Convento e aquelas sem limitações de altura poderão abrigar edificações mais altas, permitindo que os hotéis sejam construídos com o máximo coeficiente previsto.
A administração municipal afirmou que a atualização do PDM compensa a necessidade de controle de novas construções, buscando assim a preservação do patrimônio histórico e a revitalização do comércio do centro, enquanto se incentiva o turismo religioso.
Uma das principais novidades é a isenção da outorga onerosa do direito de construção. Essa encargo é normalmente pago ao município quando se pretende construir acima do coeficiente básico permitido para o terreno. Para os hotéis nas áreas incentivadas, o pagamento não será necessário. Por exemplo, em uma área onde a diferença entre os coeficientes básico e máximo é de 0,5, um terreno de mil metros quadrados poderá receber até 500 metros quadrados adicionais sem o pagamento de outorga.
Além disso, a legislação mantém vigentes outras normas, como recuos, taxa de ocupação, limites de altura e proteção do patrimônio. O novo texto também aumentou o potencial construtivo em várias áreas para hotéis, e algumas zonas viram um aumento no coeficiente básico ou máximo, enquanto que outras não possuem um limite fixo de altura, preservando, entretanto, as restrições visuais referentes ao Convento.
Empreendimentos hoteleiros deverão atender a uma variedade de exigências, como ter quartos de pelo menos 14 metros quadrados, banheiros privativos com área mínima de 2,5 metros quadrados e recepção funcionando 24 horas. As áreas comuns precisam corresponder a 35% da área construída. Se alguma dessas exigências não for cumprida, o projeto poderá ser reclassificado como residencial ou de serviços.
O novo regulamento também exige uma vaga de estacionamento a cada cinco unidades e outra para cada 45 metros quadrados das áreas adicionais. A quantidade de vagas poderá ser reduzida caso se prove a alta acessibilidade por transporte coletivo. Projetos maiores poderão necessitar de um estudo de impacto de vizinhança para avaliar os efeitos sobre trânsito, infraestrutura e valorização imobiliária.
As limitações ainda se aplicam nas áreas próximas ao Sítio Histórico da Prainha e ao Convento da Penha. Existem locais com restrição a construções que superem oito metros de altura e dois pavimentos. O novo PDM especifica seis pontos visuais para preservar a paisagem, assegurando que as construções não obstruam a vista do Convento e do morro superior. Qualquer projeto nas áreas de proteção deve passar pela análise do Conselho Municipal da Cidade, apresentando um Estudo Visual de Preservação.
Na Zona de Especial Interesse Cultural C, que está entre as zonas que permitem hotéis, os limites de dois pavimentos e oito metros de altura permanecem, e construções entre dois e dez andares devem ser aprovadas pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional.
